Baugenehmigung

Frage gestellt am: 17.10.2012 um 11:31:44 in der Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Einsatz 25,00 €
Status Beantwortet
Ein vorhandenes Wochenendgrundstück (Westgrundstück) bebaut mit einem Wochenendhaus. (Bretterbude) Verwaltet von der Stattlichen Kommunalen Wohnungsverwaltung der DDR sollte durch Rekonstruktion (Umbauung der Bretterbude) eine Wertstabilisierung erhalten. Ein entsprechender mündlicher Antrag wurde nach Ortsbesichtigung mündlich bestätigt. Bauantrag und Baugenehmigung sind nicht erforderlich. So die Aussage bei der Vorortbesichtigung durch den Verwalter. Die durchgeführte Werterhöhung wird jetzt bei der Kündigung als „Schwarzbau“ bezeichnet. Besten Dank.

Antwort auf Frage (17.10.2012 um 17:17:09)

Rechtsanwalt Dipl.- Wirtschaftsjurist (IDB) Alexandros Papassimos
Altstadtkanzlei Papassimos
Tel: 0571 730721400
Fax: 0571 730721409
Anschrift: Brüderstr. 4, 32423 Minden, Deutschland
Schwerpunkte: Arbeitsrecht, Arzt-/Medizinrecht, Erbrecht, Immobilienrecht, Ordnungswidrigkeiten
AW: Baugenehmigung

Sehr geehrter Herr Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand Ihrer Informationen wie folgt beantworte:

Da bei einer Bautätigkeit leicht Rechtsverstöße begangen werden können, hat der Gesetzgeber für den Regelfall bestimmt, dass für die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und in einigen Bundesländern auch für den Abbruch eine Baugenehmigung einzuholen ist (sog. präventives Verbot mit Genehmigungsvorbehalt)

Im Grundsatz gilt zunächst also, dass Sie immer eine Baugenehmigung benötigen, es sei denn, für Ihr Vorhaben gilt eine gesetzliche Ausnahme. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Errichtung (Neubau), eine Änderung und eine Nutzungsänderung verfahrensfrei oder genehmigungsfrei gestellt sein.

Ob Ihr Vorhaben zu den verfahrensfreien Bauvorhaben zählt, kann ich von hier aus nicht sagen, weil mir die Landesbauordnung von Berlin nicht bekannt ist. Fällt es aber darunter, brauchen Sie sich um eine Baugenehmigung nicht zu kümmern.

Ihr Bauvorhaben kann aber auch unter bestimmten Voraussetzungen trotzdem von einer Baugenehmigung freigestellt sein. Dies ist der Fall, wenn Ihr Vorhaben kein Sonderbau ist, Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplanes liegt, Ihr Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht, die Erschließung gesichert ist, und die Gemeinde keine vorläufige Untersagung beantragt hat. Ob eine solche bauliche Anlage verfahrensfrei ist, hängt meistens von ihrer Größe und ihrer Lage ab. In der Regel handelt es sich um kleinere, eher unbedeutende Anlagen – man spricht hier von der bau- und bodenrechtlichen Relevanz der baulichen Anlage

Beispiele: eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 10 Quadratmetern, außer im Außenbereich. Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 Metern und einer Brutto-Grundfläche bis zu 50 Quadratmetern je Grundstück, außer im Außenbereich. Terassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 Quadratmetern und einer Tiefe bis zu 3 Metern. Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis zu 100 Kubikmetern einschließlich dazugehöriger luftgetragener Überdachungen, außer im Außenbereich. Eine komplette Aufstellung finden Sie in der Landesbauordnung für Berlin.

Aber: Sollten diese baulichen Anlagen Bestandteil eines Gesamtvorhabens sein, für welches eine Baugenehmigung notwendig ist, werden auch die an sich verfahrensfreien Anlagen in die Baugenehmigungspflicht miteinbezogen. Ein Bauvorhaben wird immer als Gesamtes beurteilt.

Ebenfalls verfahrensfrei sind Instandhaltungsarbeiten. Dabei dürfen die Arbeiten nur der Erhaltung oder der Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des jeweiligen Bauteils dienen. Nicht davon umfasst sind Erweiterungen oder Veränderungen, die mit der Instandhaltung einhergehen.

Ein weiters und ganz anderes Problem welches sich vorliegend auch stellt, ist, die Beweismöglichkeit der mündlichen getroffenen Vereinbarung. Aber auch wenn man dies beweisen könnte, stellt eine mündlich erteilte Genehmigung keine wirksame Baugenehmigung dar. Für die Erteilung einer Baugenehmigung sieht der Gesetzgeber ein konkretes Verfahren vor. Erst wenn dieses durchlaufen wird und sämtliche Voraussetzungen erfüllt werden, wird eine schriftliche Baugenehmigung erteilt, welche auch sichtbar auf der Baustelle angebracht werden muss. Der Eigentümer eines Grundstücks hat aus Art. 14 GG die Baufreiheit, sodass im Regelfall –wenn die baurechtlichen Voraussetzungen vorliegen- ein gebundener Anspruch auf die Baugenehmigung besteht, was durch die landesrechtlichen Vorschriften der Bauordnung im Wortlaut konkretisiert wurde („Die Baugenehmigung „ist“ zu erteilen, wenn….“).

Ich weise noch darauf hin, dass dieser Dienst den Gang zum örtlichen Anwalt nicht ersetzen kann. Oft stellt sich erst im persönlichen Gespräch und nach Durchsicht der Unterlagen ein gewisses Detail heraus, das zu einer ganz anderen Beurteilung führt.

Sollten Sie weitere Fragen haben oder eine Vertretung wünschen, bitte ich höflich um Kontaktaufnahme über mein Büro.

Sollte ich Ihre Frage falsch verstanden haben, bitte ich ebenfalls um Rücksprache.

Mit freundlichen Grüßen

 

Papassimos

Rechtsanwalt

Wirtschaftsjurist (IDB)

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