Grundstückssrechtsfrage

Frage gestellt am: 27.04.2014 um 18:36:46 in der Kategorie: Gesellschaftsrecht
Einsatz 100,00 €
Status Beantwortet
31 Personen besitzen( seit ca.2000 ) jeweils einen Bungalow und kauften ( 2005 ) gemeinsam v. Bundesvermögensamt das ges. Grundstück ( in MVP ). Lt. BGB wird ein ext.Verwalter von 30 Eigen - tümern bestimmt, der die Nutzung  z.B. Wasser, Abwasser und Energie durch die im Boden befindlichen, aber nicht mitgekauften Leitungen, händelt. Die 31. Person hatte sich schon vor dem Kauf von den v.g.Leitungen unabhängig gemacht ( kpl. eigenes Versorgungs -     system ) und ist seitdem " nur " soweit mit den anderen Bruchteils -       eignern verbunden, indem sich alle im gleichen Maße für das Grund -
stück verantwortlich zeigen müssen. Aus u.A. diesem " kleinen " Unter -
schied, 30 Bruchteilseigner hängen wegen dem genutzten alten Lei -
tungssystem zusammen und der 31. nicht, ergeben sich ständig enorme Spannungen. Im Sinne des 31. Bruchteilseigners entstehen
nachfolgende Fragen :

Welche Entscheidungen sollten, bezügl. Benutzung der Bungalows und des Grundstücks., mit 2/3 Mehrheit bzw. mit Einstimmigkeit gefällt werden ?
Ist es richtig, dass Festlegungen wie Umzäunung des Gesamtgrund -
stückes, Zu u.- Abfahrten, Fahrtwegefestlegungen, Bäumefällen sowie
Zukauf u. Verkauf von Grundflächen, immer 100 % ig beschlossen
werden muss ? 
Für eine Antwort wären wir sehr verbunden

Antwort auf Frage (27.04.2014 um 22:05:44)

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla
Kanzlei Dr. Newerla
Tel: 0471/ 483 99 88 - 0
Fax: 0471/ 483 99 88 - 9
Anschrift: Langener Landstr. 266, 27578 Bremerhaven, Deutschland
Schwerpunkte: Gewerblicher Rechtsschutz, Internetrecht, Medienrecht, Urheberrecht, Wettbewerbsrecht
AW: Grundstückssrechtsfrage

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Diese möchte ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten:

Zu 1.) Welche Entscheidungen sollten, bezügl. Benutzung der Bungalows und des Grundstücks., mit 2/3 Mehrheit bzw. mit Einstimmigkeit gefällt werden ?

Vorab: Bitte sehen Sie mir nach, dass eine abschließende Beurteilung seriöser Weise nur bei Kenntnis aller Umstände des Einzelfalles möglich ist.

Dieses ist leider im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne nicht möglich. Daher würde ich Ihnen bereits an dieser Stelle dringend anraten, einen im Grundstücksrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der abschließenden Klärung der Sach- und Rechtslage und anschließend gegebenenfalls der Wahrnehmung der rechtlichen Interessen zu beauftragen.

Hier müsste insbesondere geprüft werden, welche vertraglichen Beziehungen zwischen den einzelnen Miteigentümern bestehen.

Trotz der eben angesprochenen Probleme bei der Beurteilung aus der Ferne möchte ich dennoch versuchen, Ihnen eine erste grobe Einschätzung der Rechtslage zu geben.

Sie haben hier explizit die erforderlichen Mehrheitsverhältnisse angesprochen. Eine pauschale abschließende Antwort ist an dieser Stelle nicht möglich, es müsste immer geschaut werden, um welche konkrete Maßnahmen des geht, damit man diese dann rechtlich einordnen könnte.

Verallgemeinert lässt sich aber folgendes sagen:

Sofern es eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Miteigentümern gibt, ist diese bindend. Ist also beispielsweise für eine bestimmte Maßnahme eine bestimmte Mehrheit (zum Beispiel Einstimmigkeit oder auch qualifizierte Mehrheit) erforderlich, so ist diese einzuhalten.

Gibt es keine solche vertragliche Vereinbarung, gilt das Gesetz und zwar insbesondere die Bestimmungen der §§ 741 f. BGB.

Es muss hiernach unterschieden werden, ob es sich um eine Maßnahme der so genannten ordentlichen Verwaltung oder der Notverwaltung (zum Beispiel akuter dringender Handlungsbedarf wegen einem Loch im Dach oder ähnliches) handelt.

Bei einer solchen Notmaßnahme ist grundsätzlich jeder Miteigentümer handlungsbefugt sowie vertretungsbefugt, vgl. § 744 Abs. 2 BGB.

Bei einer Maßnahme der sog. ordentlichen Verwaltung (zum Beispiel eine einfache nicht dringend erforderliche Renovierungsmaßnahme) ist grundsätzlich eine Stimmenmehrheit ausreichend, vgl. § 745 Abs. 1 BGB.


Zu 2.) Ist es richtig, dass Festlegungen wie Umzäunung des Gesamtgrund -
stückes, Zu u.- Abfahrten, Fahrtwegefestlegungen, Bäumefällen sowie
Zukauf u. Verkauf von Grundflächen, immer 100 % ig beschlossen
werden muss ? 

Wie bereits mitgeteilt ist grundsätzlich eine Stimmenmehrheit ausreichend. Eine Ausnahme sieht § 745 Abs. 3 BGB vor. Hiernach ist eine wesentliche Veränderung des gemeinschaftlichen Gegenstandes nicht mit Mehrheit (im Umkehrschluss also nur mit Einstimmigkeit) möglich.

Eine Festlegung von Fahrtwegen, sowie das Fällen von Bäumen (Achtung, dieses könnte nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einzelfall nicht zulässig sein) sowie das Umzäunen stellt sicherlich keine solche Maßnahme dar, und wäre daher grundsätzlich mit einfacher Mehrheit zu beschließen, sofern es keine andere vertragliche Regelung über ein abweichendes Mehrheitsverhältnis zwischen den Eigentümern gibt.

Beim Zu- und Verkauf von Grundstücksflächen wäre meines Erachtens hingegen Einstimmigkeit erforderlich ( auch hier wieder natürlich nur, sofern es keine abweichende vertragliche Regelung zwischen den Eigentümern die).

Ich hoffe Ihre Anfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Sonntagabend und alles Gute!

Mit freundlichen Grüßen von der Nordsee

Dr. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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